2026年开年以来，香港、上海、深圳三个最核心的城市，楼市突然一起热了。
香港房价连续上涨，核心地段业主开始抬价；上海、深圳二手房成交量一路走高，中介带看量翻倍，过去没人问的房子，现在好户型出来就被订走。
市场一下子从冷清转向热闹，很多人开始问：楼市是不是真的见底了？拐点是不是来了？
这不是巧合，也不是炒作，而是政策、利率、市场情绪三重作用下的真实变化。
但热闹归热闹，这一轮到底是长期回暖，还是短期反弹，看完真实情况就一目了然。
三地楼市到底有多热？
香港是这一轮涨得最明显的城市。二手房价格已经连续多周上涨，2026年以来整体涨幅接近3.3%，单周最高涨幅达到1.47%，是近三年来最大的单周涨幅。
港岛、九龙这些核心区域最先启动，业主反价、惜售的情况越来越多，好房子基本一出就有人抢。
成交量也同步回升。2025年香港一二手房总共成交超过8万宗，比前一年增加近两成；2026年1月新房成交量直接暴涨148%，春节期间的成交量更是比去年翻了两倍多。
市场明显从过去的下跌、观望，转向了稳步回升。
上海和深圳虽然没有出现大涨，但二手房成交量实实在在“爆了”。
上海二手房带看量比去年下半年翻了一倍，房东降价的少了，买家议价空间从过去的10%左右，压缩到3%—5%，好地段、近地铁、楼龄新的房子成交特别快。
深圳更明显，二手房单日成交量多次创下近两年新高，积压了很久的刚需和改善客集中入市。
整个市场从之前“没人看房”的冷清，快速变成“好房靠抢”的状态，虽然价格还没全面上涨，但成交量已经先一步走出低谷。
简单说，香港是价量齐升，上海、深圳是量涨价稳，三个城市同步回暖，已经是不争的事实。
为什么突然热起来？有三个原因
这一轮楼市回暖，不是凭空出现的，背后有非常明确的推动力量。
第一个最关键的原因，是政策全面放松。
香港从2024年开始大幅取消楼市“辣招”，海外买家税从最高30%直接降到4.25%，一套几百万的房子能省下上百万成本，直接刺激了买家入场。
内地也在持续优化限购、限贷、首付比例、贷款利率，降低买房门槛，让更多刚需和改善客敢出手、能出手。
第二个原因，是利率不断下行。
香港按揭利率跟着美联储降息预期一路往下走，月供压力明显减轻，很多人发现“买房供款比租房还划算”。
内地首套房利率也一降再降，贷款成本变低，直接激活了长期观望的人群。
第三个原因，是市场跌得够久、调整够充分。
香港房价从高点下来最大回调接近30%，上海、深圳也调整了好几年，风险基本释放完毕，该卖的已经卖了，想等暴跌抄底的人慢慢发现，跌不动了。
再加上需求一直被压抑，一旦政策和利率配合，市场立刻就会反弹。
政策松、利率低、跌到位，三个条件凑到一起，市场想不热都难。
是真拐点，还是短期反弹？
现在大家最关心的就是：这一波，是楼市真正的拐点，还是短暂的回光返照？
从目前的形势看，底部已经确认，回暖是趋势性的，但绝不是全面暴涨的大牛市。
首先，全国房地产大环境已经变了。
人口、城镇化、杠杆率都不再支持过去那种普涨行情，未来楼市一定是分化的。香港只有核心区涨，郊区涨不动；上海、深圳只有好地段、好房子走得快，老破小、远郊盘依然冷清。
普涨时代，已经彻底结束了。
其次，这一轮买房的人，几乎都是自住刚需、改善需求，炒房客很少。
没有投机资金炒作，房价就不可能快速大涨，只会慢慢修复、稳步回升。
所以更准确的判断是：楼市最黑暗的时候已经过去，大跌基本不可能，但大涨也不现实，接下来是长期温和回暖的行情。
这不是短期反弹，因为政策和利率的支撑是长期的；也不是全面牛市，因为基本面不允许。
市场正在进入一个更健康、更平稳的新阶段。
未来怎么走？温和修复，才是真正的主线
综合所有信息来看，港沪深三大城市的楼市，已经走完了下跌周期，正式进入修复阶段。
政策不会收紧，利率还会继续处在低位，刚需和改善需求会持续进场，这些都是支撑市场的长期因素。
房价不会大起大落，核心城市的优质资产会慢慢回升，普通房子以稳为主，整个市场会从剧烈波动，走向理性平稳。
对普通人来说，不必恐慌踏空，也不用幻想暴跌抄底。刚需该买就买，改善看准优质房源，投资只选核心地段。
楼市已经告别了野蛮生长的时代，平稳、分化、温和上涨，会成为接下来几年的主旋律。
香港、上海、深圳的这一轮同步回暖，标志着楼市正式触底回升，但它不是疯狂牛市的开始，而是市场回归理性的起点。
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